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    北京节后互联网商圈租房活跃 码农“舍西二旗、奔回龙观”趋势明显

    2019-03-08 19:09:16 来源: 网易房产
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    贝壳研究院发布了《节后返城租赁市场数据报告·北京》,通过租赁大数据还原出北京2019年春节节后返城的市场画像。

    春节,是一场波澜壮阔的人口大迁徙。进入3月,这场“人类最大规模的迁徙活动”终于告一段落。

    经历了有人离开,有人留下,北京的城市、人口结构发生了?#29615;?#24708;然变化,房租就是反映这一系列变化最直观的体现。房租曲线的涨跌背后是城市产业、区域结构、人口分布甚至人口工资的环环相扣的指数结果。

    对于北京租房市场,还有一个不容忽视的客观因素那就是,2018年在经历了互联网寒冬后,许多互联网公司都经历了一系列“人员优化?#20445;?#36825;对于人数众多的互联网从业者的租房需求必然产生影响。

    今年开年,北京房租是涨是跌?哪些区域是人们扎堆找房的热门区域?租客平均年龄都多大?

    近日,贝壳研究院发布了《节后返城租赁市场数据报告·北京》(以下简称报告),通过租赁大数据还原出北京2019年春节节后返城的市场画像。对租房人最关心的问题给出最客观的回答。

    一、节后成交量回升 2月平均月租金环比下跌0.8%

    每年临近春节,包括北京在内的一线城市人口都会出现大量外流情况,导致租房交易量大幅下滑,市场降温,因此房屋租金也处于平稳波动的阶段。春节过后,北京迎来外来人口进京热?#20445;?#31199;房需求随之旺盛,租赁市场热度都会有所回升。

    不过从今年的数据来看,今年回升的速度较为平稳,无论是成交量亦或租金。

    20192月,北京租赁市场成交结束下降态势链家租赁成交量显示,2环比增加7.6%。春节后三周周均成交量较节前四周周均成交量增长较快市场随着开春明显活跃起来

    图:北京链家租赁成交量月度走势

    北京节后互联网商圈租房活跃 码农“舍西二旗、奔回龙观”趋势明显


    数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

    值得注意的是,今年节后租赁成交量较往年略有减少节后三周周均成交量与2018年节后三周(2018年春节后完整的三个工作日周,即3月第1-3周)相比减少5%,比2017年同期减少4.6%

    图:北京链家租赁成交量周度走势

    北京节后互联网商圈租房活跃 码农“舍西二旗、奔回龙观”趋势明显

    数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

    对于节后北京租赁市场的基本面,贝壳研究院给出的描述是成交活跃租金平稳。大?#26131;?#20026;关心的租金方面,20192月北京平均月租金为84.2/平米,比1月份环比下跌0.8%去年8月开始租金连续4个月环比下跌近半年均也保?#21046;?#31283;态势。

    北京链家租赁单平?#33258;?#31199;金月度走势(元/平)

    北京节后互联网商圈租房活跃 码农“舍西二旗、奔回龙观”趋势明显

    数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

    另一方面,春节期间,租赁单价来看,2月第一周,也就是春节前后那周的租金单价最低为64.6/?#20581;?/font>

    与房价相比,房租更能直观反映一个城市房屋的真实供求关系。

    从供应端看,去年市住建委等部门通过加快推进集体土地租赁房建设,推动闲置商业办公等用房转化、改建为租赁型职工集体宿舍,以及企业自持租赁房建设、加快公租房配租等,多渠道增加租赁住房供应。

    ?#26377;?#27714;端看,随着非首都功能疏解工作的深入推进,2018年末北京全市常住人口2154.2万人,比上年减少了16.5万,特别是其中15岁至59岁的劳动年龄人口比上一年减少了23.3万,住房租赁需求明显减少。

    、“互联网商圈”开春活跃 回龙观比西二旗更受码农区域偏爱

    往外租!门头沟区租赁成交量环比居首。与人们印象中,昌?#20581;?#22823;兴租房市场火爆不同,从区域角度来看,2月成交量增长明显的是外围城区,门头沟租赁成交量环比增长幅度居各区之首达到41.9%。顺义、大兴、石景山2月租赁成交环比增加也均超过20%。从节后成交来看,外围城区成交回升同样比?#34892;?#22478;区更为明显。

    图:北京13城区2月租赁成交量环比变化

    北京节后互联网商圈租房活跃 码农“舍西二旗、奔回龙观”趋势明显

    数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

    图:北京13城区春节后三周周均租赁成交量较1月前四周周均成交变化

    北京节后互联网商圈租房活跃 码农“舍西二旗、奔回龙观”趋势明显

    数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

    从环线成交变化来看,四环外热度高2月六环外租赁成交量环比增加最明显,达26.8%。四环外租赁成交环比增加明显,二环内租赁成交小幅增加,二到四?#20998;?#38388;小幅下降。

    图:北京各环线2月租赁成交环比变化

    北京节后互联网商圈租房活跃 码农“舍西二旗、奔回龙观”趋势明显

    数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

    互联商圈开春活跃。回龙观、上地等互联网企业员工集中居住的商圈1-2月份租赁交易量?#28909;?#24180;同期增长23.7%互联网商圈的活跃也许与去年年底以来大厂纷?#23376;?#21270;带来人员?#36824;?#20316;的浪潮相关。

    同时,这些区域之间也有一些分化,租金较高的西二旗商圈租赁交易交易量下降26%,而租金相?#21592;?#23452;且体量较大的回龙观租赁交易量则上升明显数据也反映了租客在区域之间的转移,同时也反映了区域人口和租金涨跌之间的辩证关系。

    贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示:“年后是传统的租房旺季,但今年不同以往,经济形势与就业环境发生了显著变化,对于与人口流动关联十分紧密的租赁市场来说,需要被全新看待。”

    北京节后互联网商圈租房活跃 码农“舍西二旗、奔回龙观”趋势明显


    全市?#27573;?#26469;看,贝壳研究院选取了月成交量在10套以上的178个商圈,2月成交量增加的商圈有112个,占比为62.9%。丰台区的赵公口和草桥东五?#36820;?#30334;子湾和高碑店,北五环外的霍营和上地2月租赁成交量增长明显。

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    三、租客平均年龄30岁 靠近工作区为主要目的

    贝壳研究院选取了部分2月成交的客户,通过匹配他们上一次(两年内)的租赁动态,来观察他们的换租动向。结果发现,30岁左右的租客最爱换租。2月换租租客的年龄分布更集中在30岁左右,?#23452;?#20204;以靠近工作区为主要目的。26岁之前以及38岁之后换租租客占比均低于整体租客占比。

    图:北京2月租赁成交租客年龄分布

    北京节后互联网商圈租房活跃 码农“舍西二旗、奔回龙观”趋势明显

    数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

    54.7%租客倾向于同?#37038;?#32622;换。在?#37038;?/font>选择上,2月换租租客中,有54.7%的换租租客选择了同?#37038;?#32622;换,其中一居和二居依然是租赁主流户型。有24.8%的租客?#23578;?#25442;大,其中一?#37038;?#31199;客换租两居占比最高,为14.5%。有20.5%的租客由大换小,其中以两?#37038;一?#19968;?#37038;?#30340;占比最高,为12.2%

    表:2月换租租客换租前后?#37038;?#21464;化情况

    换租后?#37038;?/p>

    换租前?#37038;?/p>

    一居

    二居

    三居

    四居

    五居

    一居

    19.3%

    14.5%

    2.5%

    0.5%

    0.0%

    二居

    12.2%

    30.2%

    6.3%

    0.0%

    0.2%

    三居

    2.0%

    5.4%

    4.9%

    0.7%

    0.2%

    四居

    0.2%

    0.3%

    0.2%

    0.2%

    0.0%

    五居

    0.0%

    0.0%

    0.2%

    0.0%

    0.2%

    数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

    大型工作居住区是主要换租目的地。从换租后商圈的分布来看,前10商圈普遍是偏外?#36820;?/font>大型工作居住区。?#28909;?#38752;近西二旗软件园的回龙观和清河,科技园区以及望京,这些商圈租客较多,换租客占比也较高。

    图:换租后商圈占比排行榜

    北京节后互联网商圈租房活跃 码农“舍西二旗、奔回龙观”趋势明显

    数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

    租客更倾向于就近换租。从换租前来源来看,这十个商圈的换租租客普遍来源于本商圈以及周边商圈,租客在换租时普遍选择就近换租。?#28909;紓?#29577;泉营的换租租客除了本商圈内客户外,其他来源分别为科技园区、菜户营、花乡,均在6公里以内,仅劲松稍远。

    图:十大换租商圈租客来源

    北京节后互联网商圈租房活跃 码农“舍西二旗、奔回龙观”趋势明显

    数据来源:贝壳研究院Real Data数据库

    对于真正的刚需,租房客而言,2019年开年北京的租房市场还算友好,2月租金甚至已经连续四个月环比下降。这无疑给换租找房提供了较为宽松的环?#22330;?/font>

    另外,尽管“互联网寒冬”的声音不绝于耳,但从租房商圈热度来看,互联网公司聚集区的租赁交易量同比上涨超过20%。但另一方面?#19981;?#20986;现类似西二旗这类区域,它们原来可能租金?#31995;停?#20294;由于外来人口,尤其是拥有较高收入的外来人口快速进入,租金随之迅猛上涨如今迎来了一波租赁需求下降的趋势。而回龙观这类原来租金相对?#31995;?#30340;区域则承接了部分这些租房需求。

    张心梦 本文来源:网易房产 责任编辑:张心梦_NO5587

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