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    网易房产出品

    谨慎经营 VS 规模扩张 少年房企的成长抉择

    2017-10-12 10:25:50 作者田晏林
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    今年10岁的和昌集团算是房企里的少年派200亿的年度目标的达成三年内实现千亿规模对和昌来说接下来的每一步棋都至关重要

    谨慎经营 VS 规模扩张 少年房企的成长抉择

    和昌集团董事长武磊

    文/田晏林

    编者按江湖座次从来不是一成不变风云变幻间有人已经踏上赶超之路网易房产推出新黑马成长型房企样本观察系列报道记录中国楼市未来的生力军本文为该系列第二篇和昌集团

    133亿的合作正在扫?#27493;?#27573;

    继融创之后和昌集团以下简称和昌?#20445;?#20063;接?#33267;?#33713;蒙国际的资产包该资产包包括八个物业项目约197万方的体量待交易完成后深圳杭州南京广州常州南昌六个城市将纳入和昌的商业版图

    至此和昌布局的城市扩至17个

    据网易房产获悉目?#25353;?#39033;合作还未确权处于尽调和交割期预计11月前后完成

    2016年和昌通过?#20449;?#25346;旧改及合作等方式在洛阳苏州郑州杭州济?#31995;?#22320;获得土地15宗其中极少是在公开市场拿的地更多的是做收并购和二手地合作当年的成绩单刷新了历史和昌以164.5亿如愿跻身进中国房地产企业百强

    ?#27426;?#35753;和昌真正进入业内视野的并非它百强的身份而是一掷百亿的合作

    事实上抛开莱蒙国际不谈和昌通过并购与合作等方式年内已在一二线城市获取大概300万方的土地储备这一数字相当于上海2017年下半年即将开业的33个商业项目的面积总和

    虽然这在房企第一二梯队看来甚少但对于和昌来说将近700亿的货值就可以基本满足未来2-3年的发展

    在克而瑞公布的2017年前三季度中国房企销售排行榜上和昌以115.2亿元的流量金额位列第91名

    网易房产近期对话和昌集团董事长武磊万科出身的他面对200亿的年度目标将后三个月的工作重心放在集中推货去化快速回笼现金上

    另一方面和昌业绩在短期内高速提升武磊仍在等待明年更优质的并购机会

    规模扩张和谨慎经营两种截然不同的气质交织在和昌的身上

    谨慎的扩张者

    和昌集团创建于2007年总?#35838;?#20110;?#26412;?#35774;立了开发建设资产投/募资以及资产运营三大?#25945;?/p>

    今年上半年武磊曾邀请国际一流咨询公司对和昌进行了一次体检?#20445;?#21046;定了未来3-5年的战略规划和昌未来三年做大型收并购是实现弯道超车的好方法

    目前整个和昌会把收并购和合作作为我们土地资产端主要的来源通道武磊告诉网易房产他选择合作伙伴主要看三点一是战略需求和方向的趋同度二是资产本身的质量和开发难度三是自身能力和资源的匹配度

    以与莱蒙国际合作为例整个核心资产包在深圳为和昌进军一线城市又划开了个口子此外由于和昌有很多体量在10-20万方的中短期项目对中长期的项目储备量不足

    而莱蒙的资产包则是由多个大项目构成平均在50-100万方弥补了和昌的中长期资源储备无论从战略方向还是覆盖城市经营周期上和昌很兴奋能觅得三观一致的伴侣

    随着这一单的曝光和昌想让外界知道他们欢迎这种合作

    深圳寸土寸金开发量已接近饱和近年来政府大力推进旧改的实施在遭遇佳兆业泰禾的两次滑铁卢后融创终于如愿杀入深圳以44亿接盘莱蒙国际

    在对市场前景的判断上和昌与并?#21644;?#27493;调一致

    武磊分析若按照原先的经营模式和昌想在2020年达到1000亿?#31080;?#36523;负重压这意味?#29260;?#22797;合增长率要达到60%

    ?#20843;还?#21435;三年我们的复合增长?#26102;?#25345;在107%但这不?#27801;中?#35268;模越来越大对项目的需求越来越强靠原来精挑细捡的投资模式可能会遇到障碍所以这种大规模收并购是未来和昌跳脱阵营非常有利的手段

    ?#27426;?#38754;对媒体武磊再三重申规模并不是和昌目?#30333;?#20027;要的?#38750;?/b>

    我认为大并购和保守的经营思路是没有矛盾的这位80后的职业经理人在生意面前虽然积极但不算激进

    目标是千亿但是目标不是唯一的

    很多房企不是?#27426;?#27515;的而是被撑死的武磊坚信规模可能代表了一家企业获取资源的能力但并不代表能够打动客户

    我们的收并购不会完全依赖外部杠杆这次并购首期款的钱还在?#33402;?#19978;就算没有金融机构的支?#37073;?#29992;自有资金我?#37096;?#20197;做完

    通常以合作小股操盘收购等形式的交?#36164;强商?#20184;款节奏的一定程度上会?#33322;?#20225;业自有资金的压力

    量力而行是武磊对大型收购的态度

    难道和昌准备贯彻落实?#24895;?#33258;足的小农思想吗?#30475;?#26696;是否定的

    武磊表示不排除会在负债?#24066;?#30340;空间内通过金融机构?#27809;?#36164;金再投资

    尽管资本市场对目前的房地产行业并不友好但武磊更偏向于顺应市场下雨我就种水稻天晴就?#33268;?#23376;呗

    千亿的销售目标像一座里程碑立在了和昌三年后的跑道上

    在内部会议上武磊经常对员工讲所有的里程碑都将成为我们进步的石梯他也告诉网易房产不会把里程碑式的东西看得那么重

    相比销售数?#37073;?#20182;更看重公司的?#27801;中?#21457;展

    如果我给未来转型做好了储备符合十年?#38498;?#25151;地产发展的能力和资源没挣到千亿我也满意如果说拼命破了1000亿但是土地储?#20184;?#20102;公司快要没了虽然达到了目标但绝不满意

    战略深耕+机会进入

    今年初为了充实?#35206;保?#21644;昌派出两组小分队一组南下取米?#20445;?#19968;组环京割麦

    南下的?#28216;?#26469;到珠三角与莱蒙的合作便是其成果之一官方统计此番储备能支撑未来2-3年的发展

    另一支小分队走向天津据武磊介绍今年底到明年初这里的3-4个项目就能逐渐落地基本成为未来和昌3-5年发展的战略雏形

    在8?#36335;?#30340;博鳌论坛上武磊曾表示就中短期目标而言不希望再做更多的城市拓展以长三角珠三角京津冀经济带为源头守好武汉和郑州两个中原核心城市是他的目标

    虽然集团总?#35838;?#20110;?#26412;?#20294;多年来?#27425;?#26366;?#23616;?#20140;城的土地市场核心城市要战略深耕机会性城市在过程中随时寻找生意机会

    机会永远存在但机缘更需等待

    目前和昌已布局广州深圳面对?#26412;?#22303;拍市场动辄百分之几十的自持面积比例武磊坦言竞地价+竞自持政策不是短期行为对于和昌这样的发展中快周转企业来说压力很大

    因此和昌选择以并购的形式进入广深等一线城市一方面避免了?#20449;Ĺ业募?#28872;厮?#20445;?#21478;一方面降低了土地的获取成本

    基于此武磊认为要在未来房地产市场中建立和培养经营性的思维早期的投资?#36816;?#32500;已不适宜拿地-建设-出售-取得资金-再拿地的模式可能会发生变化

    而比较成熟的房地产市场会有很大比例的房地产资源是被持有被运营的而不是频繁的转手和出让

    和昌还不算成熟业务还有待健全我们需要理解和学习持有型经营物业的逻辑来面对未来政策的调整

    快增长是优势也是?#37038;?/strong>

    在这家员工平均年龄仅有29岁核心高管的平均年龄不超33岁的企业里年轻就是资本就是核心竞争力

    2015年33岁的武磊以职业经理人的身份履职和昌集团董事长快增长够年轻阳光简单是他送给和昌的标签

    武磊深知若没有高增长一?#22411;?#26469;的灼热目光会瞬间消失

    他要保?#21046;?#20809;保证增长保?#25103;?#23637;

    快速增长是和昌的优势但也给武磊带来新的问题我们发展得太快了团队跟不上了

    目前的和昌正处于被业绩追?#25490;?#30340;状态我现在需要有人帮我一起做希望未来能够有机会

    作为集团董事长武磊将地产开发业务全权交由和昌地产总裁胡博处理除了投资的事情我参与外其他的事都是他在管

    每年完成业绩怎么样是胡博来负责的为未来储备定方向是我来做的

    一个负责眼前的苟且一个眺望诗和远方

    武磊目前将更多精力放在资产投资和运营上并计划收购一些资产管理和投资的公司让专业的人去做专业的事我们希望在2020年初见规模出现雏形但还需要一段时间的培育

    中小房企的求生密码

    履新和昌集团董事长前武磊曾任济南万科房地产开发有限公?#23616;?#29702;总经理在万科工作了10年他始终认同?#32422;和?#31185;毕业生的身份毫不忌讳外界对和昌基因的质疑做正确的事走正确的路做大概率事件是他认为的?#30333;?#20225;业的核心

    大型房企在全国布局已初见成型中小企业的生存空间?#27426;?#34987;压缩徘徊在100亿上下的企业更是忍痛受制于规模和资金

    武磊认为从整体看要乐观谨慎但在局部家家都有难念的经摆在中小房企眼前的路无非有三条

    一是拼命冲规模这就好比跟着一群巨无?#28020;?#22312;大海里游泳是?#36864;?#36824;是乘风?#35780;ˣ?#19982;企业自身条件和所处的外部环?#22330;?#32929;东关系高管?#24895;?#22242;队能力等因素息息相关

    二是变得小而美相对区域深耕的先发优势专注细分市场的小而美的企业也是有?#30333;?#31354;间的

    有的企业专门做规模有的专门做定制金字塔尖越来越小未来就是有人专做?#26696;?#19978;的樱桃有人专做?#26696;?#24213;座

    三是转型求脱身每个区域里都有当地的特色我相信会有很多区域性企业受制于?#38469;?#36824;有一种企业摆脱重资产寻求轻资产莱蒙就是这种

    在限购限贷限价限售限商的五限时代下武磊属于谨慎乐观型?#27426;?#28072;?#27426;?#36300;在他看来坚定?#32422;?#30340;逻辑往下走就是了

    能成为黑马引起业内同行甚至金融机构的关注至少印证了一点这两年和昌的提速确实不俗但综合比较其他成长型房企销售业绩还有待提高若想在百强排位赛里继续进阶和昌必须要有远虑当年轻不再下一场的竞争力从哪儿找

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